Zu den vertraglich vereinbarten Leistungen zählen alle wiederkehrenden und/oder einmaligen Leistungen, zu denen sich der Mieter/Pächter verpflichtet hat. Neben der vereinbarten Miete bzw. Pacht, fallen auch die Umsatzsteuer (bei Ausübung der Option), die Betriebskosten für Wasser, Heizung und Müllabfuhr sowie Baukostenbeiträge etc. darunter.
Darüber hinaus ist zu beurteilen, ob der Bestandvertrag aus gebührenrechtlicher Sicht auf bestimmte oder aber auf unbestimmte Dauer abgeschlossen ist.
Vereinbarung auf unbestimmte Zeit
Bestandverträge sind gebührenrechtlich dann auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, wenn die Vereinbarung auf unbestimmte Zeit lautet oder eine Vereinbarung über die Dauer fehlt und auch sonst im Vertrag kein Anhaltspunkt enthalten ist, auf welche Dauer sich die Vertragsparteien binden wollten. Dies kann auch trotz mietrechtlicher Befristung des Vertrages gegeben sein, wenn im Vertrag etwa alle denkmöglichen Kündigungsgründe vereinbart wurden und somit eine uneingeschränkte Kündigungsmöglichkeit besteht. Bemessungsgrundlage für Bestandverträge mit unbestimmter Dauer bildet der 3-fache Jahreswert der wiederkehrenden Leistungen zuzüglich etwaiger einmaliger Leistungen.
Vertrag auf bestimmte Zeit
Eine bestimmte Dauer liegt hingegen dann vor, wenn nach dem Vertragsinhalt beide Vertragsteile auf eine bestimmte Zeit an das Vertragsverhältnis gebunden sind. Die Bemessungsgrundlage ist der Wert der vom Bestandnehmer während der gesamten vorgesehenen Vertragsdauer geschuldeten Leistungen, höchstens jedoch das 18-fache des Jahreswertes der vertraglich vereinbarten Leistungen.
Sind Bestandverträge daher auf mehr als 3 Jahre befristet abgeschlossen, so zahlt man in der Regel eine höhere Gebühr als bei unbefristeten Verträgen. Die Gebühr beträgt im Allgemeinen 1% von der Bemessungsgrundlage.
Beispiel
Geschäftsraummietvertrag, Laufzeit auf 5 Jahre befristet. Vereinbarung sämtlicher denkmöglicher Kündigungsgründe, monatlicher Bruttomietzins (inkl. Betriebskosten, USt, etc.) € 1.700.
Da der an sich zwar befristete Vertrag aufgrund der uneingeschränkten Kündigungsmöglichkeit durch Vereinbarung sämtlicher denkmöglicher Kündigungsgründe gebührenrechtlich als unbestimmter Mietvertrag gilt, bildet die Bemessungsgrundlage der 3-fache Jahreswert. Die Gebührenschuld beträgt somit € 612 (1.700 x 12 x 3 x 1%). Wäre der Vertrag auch aus gebührenrechtlicher Sicht befristet, entstünde in diesem Fall eine höhere Gebührenschuld (1% vom 5-fachen Jahreswert somit € 1.020).
Der Vermieter ist verpflichtet, die Bestandvertragsgebühr selbst zu berechnen und bis zum 15. Tag des dem Entstehen der Gebührenschuld zweifolgenden Monats (samt Anmeldung des Rechtsgeschäfts) an das zuständige Finanzamt zu entrichten. Alternativ kann der Vermieter auch einen Parteienvertreter (z.B. Notar, Rechtsanwalt) dazu bevollmächtigen. Bei der korrekten Berechnung und fristgerechten Abfuhr der Bestandvertragsgebühr unterstützen und beraten wir Sie gerne.
