Die Veräußerung von Grundstücken unterliegt der Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Für Zwecke der ImmoESt sind unter dem Begriff „Grundstück“ Grund und Boden samt Gebäude, Eigentumswohnungen und grundstücksgleiche Rechte zu verstehen.
Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen einem besonderen Steuersatz von 30 %. Anstelle des besonderen Steuersatzes von 30 % kann die Anwendung des allgemeinen progressiven Steuertarifes beantragt werden (Regelbesteuerungsoption). Dies bewirkt, dass positive Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen in den Gesamtbetrag der Einkünfte einzubeziehen sind und dem allgemeinen Steuertarif unterliegen. Unterliegen nun die Einkünfte aus der Grundstücksveräußerung dem progressiven Einkommensteuertarif ist auch der Abzug von Werbungskosten zulässig.
VwGH: Kein Abzug von Kursverlusten
Werbungskosten sind Ausgaben, die in unmittelbarem Zusammenhang mit einer nichtselbständigen Tätigkeit (z.B. Vermietung einer Eigentumswohnung) stehen. So sind etwa Schuldzinsen, soweit sie mit einer Einkunftsart im wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, abzugsfähig.
Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) entschied, dass realisierte Kursverluste aus einem Fremdwährungskredit, der seinerzeit für die Anschaffung einer vermieteten Eigentumswohnung aufgenommen wurde, keinen unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Veräußerung der Liegenschaft aufweisen. Somit kann der realisierte Kursverlust selbst bei der Option zur Regelbesteuerung nicht steuermindernd geltend gemacht werden.
Der Vorteil der Regelbesteuerungsoption liegt neben der Abzugsfähigkeit von Werbungskosten auch darin, dass ein Ausgleich anderer negativer Einkünfte (z.B. Einkünfte aus Gewerbetrieb) mit positiven Einkünften aus Grundstücksveräußerungen möglich wird.
Sollten Sie darüber nachdenken eine Immobilie zu veräußern, unterstützen wir Sie gerne, um eine steueroptimale Lösung für Sie zu finden.
